Que faut-il savoir sur le crédit immobilier ?

Sommaire

• Qu'est-ce qu'un crédit immobilier selon le code de la consommation ?

• Comment obtenir des informations générales sur les caractéristiques de crédits immobiliers proposés sur le marché ?

• Quels sont les différents types de taux d’intérêt proposés pour les crédits immobiliers ?

• Qu’est-ce que le Taux Effectif global (TEG) ou Taux Annuel Effectif global (TAEG) ?

• Qu’est-ce que le taux d’usure ?

• L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour obtenir un crédit immobilier ?

• Quelles garanties une banque peut-elle exiger pour accorder un crédit immobilier ?

• La banque peut-elle m’obliger à ouvrir un compte et à y domicilier mes revenus pour m’accorder un crédit immobilier ?

• Quelles informations le prêteur doit-il fournir en cours de remboursement d'un crédit immobilier ?

• Puis-je bénéficier d'un accompagnement en cas de difficultés à rembourser un crédit immobilier ?

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Qu’est-ce qu’un crédit immobilier selon le code de la consommation ?

Un crédit immobilier est une opération par laquelle un organisme prêteur (une banque, une société de financement) met à la disposition d’un ou plusieurs emprunteurs non professionnels une somme d’argent pour financer la construction ou l’acquisition d’un immeuble (logement et/ou terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (c’est-à-dire d’habitation et professionnel).

Attention : Tous les crédits consentis à un consommateur et garantis par une hypothèque ou une autre sûreté comparable sont soumis aux règles du crédit immobilier, quels que soient leur montant ou leur objet.

Bon à savoir : Depuis le 1er juillet 2016, un crédit accordé pour financer exclusivement les dépenses de réparation, amélioration ou entretien d’un immeuble d’habitation, est considéré comme un crédit à la consommation lorsqu’il n’est pas garanti par une hypothèque ou une autre sûreté comparable.

Pour en savoir plus :
Crédit à la consommation

Comment obtenir des informations générales sur les caractéristiques de crédits immobiliers proposés sur le marché ?

Les organismes prêteurs (banques, sociétés de financement) et les intermédiaires de crédit (également dénommés intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement) doivent mettre à la disposition du public, de façon permanente, des informations générales sur les crédits qu’ils proposent.

Ces informations concernent notamment :

• la nature, l’objet et la durée possibles des crédits immobiliers ;
• les types de taux proposés et leurs caractéristiques (taux fixe, variable ou révisable …) ;
• les différentes modalités de remboursement possibles ;
• un exemple représentatif du montant total du crédit, de son coût pour l’emprunteur et du taux annuel effectif global ;
• les sûretés (hypothèque, caution…) pouvant garantir le crédit immobilier….

Elles sont délivrées gratuitement sur tout type de support (papier ou électronique) et doivent être facilement accessibles.

En pratique, consultez les sites Internet des professionnels pour obtenir ces informations.

Pour en savoir plus :
Quels sont les différents types de taux d’intérêt proposés pour les crédits immobiliers ?
Quelles garanties une banque peut-elle exiger pour accorder un crédit immobilier ?

Quels sont les différents types de taux d’intérêt proposés pour un crédit immobilier, taux fixe, taux variable ?

Le taux d’intérêt proposé pour un crédit immobilier peut être fixe ou variable (révisable).

• Un taux d’intérêt fixe est connu à l’avance et ne peut varier.

Les mensualités que vous aurez à rembourser seront donc toujours les mêmes.

• Un taux d’intérêt variable ou révisable (« capé » ou non) est calculé sur la base d’un indice de référence dont l’évolution (à la hausse ou à la baisse) aura une incidence sur le montant de la mensualité voire sur la durée du crédit.

Lorsque le taux d’intérêt du crédit est variable ou révisable, le coût total du crédit n’est pas connu à l’avance.

Bon à savoir : on dit que le taux d’intérêt variable est « capé » lorsque le contrat de prêt prévoit une limitation, à la hausse, de la variation globale du taux d’intérêt. Une limitation à la baisse peut être également prévue.

Exemple : un emprunt avec un taux de 3,5 % capé à 1 point signifie que le taux d'intérêt maximum sera de 4,5% l’an. Un emprunt avec un taux de 3,5% capé à plus ou moins 1,5 veut dire que le taux d'intérêt variera entre 2% et 5%.

Qu’est-ce que le Taux Effectif global (TEG) ou Taux Annuel Effectif global (TAEG) ?

Le Taux Effectif global (TEG), dénommé Taux Annuel Effectif Global (TAEG) depuis le 1er octobre 2016 pour les crédits immobiliers, permet d’exprimer, sous forme de taux, le coût total du crédit.

Il intègre, outre le taux d’intérêt nominal, les frais, taxes, commissions et rémunérations de toute nature, directs ou indirects, obligatoires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées (ex : coût de l’assurance emprunteur obligatoire, frais de dossiers, frais d’hypothèque ou de caution, frais dus à des intermédiaires …).

Il est calculé au moment de l’octroi du crédit ou lors de sa renégociation.

Le TAEG est une information essentielle car il vous permet de comparer le coût total des différents crédits qui vous sont proposés. Il est mentionné dans les documents d’information qui vous seront communiqués avant la signature du contrat de crédit immobilier et dans ce dernier.

Attention : Le TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure applicable au moment où le crédit est accordé.

Pour en savoir plus :
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Quelles garanties une banque peut-elle exiger pour accorder un crédit immobilier ?
Que faut-il savoir sur l'assurance emprunteur ?

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Il s’agit du taux effectif global (TEG) maximum qu’un prêteur a le droit d’appliquer à un crédit au moment où celui-ci est accordé.

Ainsi, un prêt est considéré comme usuraire lorsqu’il est consenti à un TEG (TAEG pour les crédits immobiliers) qui excède du tiers, le taux effectif moyen pratiqué par les établissements du secteur bancaire au cours du trimestre précédent.

La Banque de France détermine chaque trimestre le seuil de l'usure applicable à différentes catégories de prêts, à partir d'une enquête réalisée auprès d'un large échantillon d'établissements de crédit et de sociétés de financement.  

Les seuils de l'usure sont ensuite publiés au Journal Officiel  à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Ils sont également disponibles sur le site Internet de la Banque de France (Cf. Pour en savoir plus).

Pour en savoir plus :
Taux d’usure applicables

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour obtenir un crédit immobilier ?

Aucune disposition légale n’impose à un emprunteur d’être assuré. L’assurance emprunteur n’est donc pas une assurance obligatoire.

Toutefois, un prêteur (banque, société de financement) peut considérer qu’une telle assurance est indispensable pour qu’il puisse vous accorder un crédit.

En pratique, l’emprunteur se verra quasi-systématiquement imposer l’obligation de s’assurer contre les risques de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie en cas d’investissement locatif mais également d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi, en cas d’acquisition d’une résidence principale.

Pour en savoir plus :
Que faut-il savoir sur l'assurance emprunteur ?
Puis-je choisir librement mon assurance emprunteur ?
Assurance emprunteur : quand et comment faire jouer la concurrence ?
Vous avez des difficultés à vous assurer à cause d'un problème de santé ?
Qu’est-ce que le Taux Effectif global (TEG) ou Taux Annuel Effectif global (TAEG) ?

Quelles garanties une banque peut-elle exiger pour accorder un crédit immobilier ?

Un organisme prêteur (banque, société de financement) demande généralement une ou plusieurs garanties afin de se protéger du risque de non-remboursement des échéances du crédit accordé (on parle alors de « défaillance de l’emprunteur »).

Les plus courantes sont l’hypothèque conventionnelle, le cautionnement (dont celui émanant d’un organisme de caution mutuelle) ou le nantissement (d’un contrat d’assurance-vie par exemple).

Pour en savoir plus :
Qu’est-ce que le Taux Effectif global (TEG) ou Taux Annuel Effectif global (TAEG) ?

La banque peut-elle m’obliger à ouvrir un compte et à y domicilier mes revenus pour m’accorder un crédit immobilier ?

Depuis le 24 mai 2019 (en application de la loi relative à la croissance et à la transformation des entreprises dite « Loi Pacte »), les dispositions légales qui encadraient la possibilité pour les banques d’obliger un client à domicilier, pendant 10 ans, ses salaires ou revenus assimilés sur un compte ouvert chez elles en contrepartie d’un avantage individualisé sur le crédit immobilier (taux d’intérêt préférentiel, frais de dossier offerts, etc.) ont été supprimées.

Toutefois, dans le cadre de la négociation commerciale, la banque peut toujours vous demander de domicilier vos revenus en contrepartie d’un réel avantage individualisé sur le crédit.

Dans ce cas :

• L’avantage octroyé doit être clairement énoncé dans l’offre de prêt (réduction du taux d’intérêt…) ;
• Le coût lié à la domiciliation de vos salaires, qui est une condition de l’octroi du crédit, doit être intégré dans le taux annuel effectif global.

Si la banque vous fait une telle demande et que l’avantage ne vous semble pas suffisant, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.

Attention :

Les offres de crédit émises entre le 1^er janvier 2018 et le 23 mai 2019, contenant une clause de domiciliation des salaires ou revenus assimilés imposée par la banque pour une durée maximale de 10 ans, ne sont pas remises en cause.

Pour en savoir plus :
Qu’est-ce que le Taux Effectif Global (TEG) ou le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ?
Clôture du compte et mobilité bancaire

Quelles informations le prêteur doit-il fournir en cours de remboursement d’un crédit immobilier ?

Avant de modifier les conditions du contrat de crédit, le prêteur doit vous communiquer les informations suivantes : 

• Une description claire des modifications proposées en précisant, lorsque c’est le cas, celles qui résultent d'un changement de la réglementation en vigueur. Le prêteur doit également préciser si votre contentement est nécessaire ; 
• Le calendrier de mise en œuvre des modifications envisagées ;
• Le délai dont vous disposez pour formuler une réclamation se rapportant à ces modifications ainsi que les moyens de transmission à l’établissement prêteur ;
• Le nom et l'adresse du ou des médiateurs compétents ainsi que les modalités pratiques pour les saisir.

Par ailleurs, lorsque vous souhaitez rembourser par anticipation votre crédit, le prêteur doit vous communiquer les informations nécessaires à l'examen de cette faculté, gratuitement et sans tarder après en avoir eu connaissance. Le prêteur devra vous fournir à minima des informations chiffrées afin de vous informer sur les conséquences financières d’un tel remboursement : le capital restant dû avant l’échéance du crédit, le nombre de mensualités, la durée de remboursement restant, le taux d’intérêt, etc.
 

Attention : 
La gratuité de la délivrance de ces informations ne s’applique que pour les contrats de crédit souscrits à compter du 1^er juillet 2016. Néanmoins, l’établissement prêteur est libre d’appliquer tout de même cette gratuité aux crédits octroyés avant cette date et ainsi ne pas facturer l’édition de décompte de remboursement du crédit immobilier.

• Pour les crédits immobiliers à taux variable ou révisable

Au cours de la période de remboursement de votre crédit, le prêteur doit vous informer gratuitement et chaque année sur le montant du capital restant à rembourser. 

En cas de modification du taux d’intérêt, le prêteur doit vous en informer gratuitement par écrit ou sur tout autre support durable (email ou autre) et avant que cette modification n’entre en vigueur. Cette information doit préciser le montant des échéances après l'entrée en vigueur du nouveau taux ainsi que toute modification de la durée de remboursement. 

Pour en savoir plus : 
Quels sont les différents types de taux d’intérêt proposés pour un crédit immobilier : taux fixe, taux variable ?

• Le prêteur doit également remettre des informations lorsqu’il s’agit d’un prêt en devises. 

L’établissement prêteur doit régulièrement informer l'emprunteur ou à minima lorsque le montant total restant dû ou le montant des versements réguliers (échéances) varie de plus de 20 % par rapport au montant calculé au moment de la conclusion du contrat. 

Par ailleurs, une fois par an et avant la date d’exercice de l’éventuelle option de transformation du contrat en devise, l’emprunteur pourra, le plus souvent, recevoir une information notamment sur le montant et la durée restante. 

Pour en savoir plus : 
Quelles informations le prêteur doit-il me fournir après la conclusion du crédit immobilier en devise ?

Puis-je bénéficier d’un accompagnement en cas de difficultés à rembourser un crédit immobilier ?

Oui.

Si vous éprouvez des difficultés à rembourser le prêteur peut vous proposer un ensemble de mesures adaptées à votre situation avant de prononcer la déchéance du terme du crédit et d’engager une procédure judiciaire.

Ces mesures peuvent, notamment, être :
 

1. le refinancement total ou partiel de votre crédit immobilier ;
    
2. ou une modification des conditions de votre contrat conduisant, par exemple à :
    
   • la prolongation de la durée du crédit ;
   • la suspension ou le report du paiement de tout ou partie des échéances ;
   • la modification du taux d’intérêt ;
   • le réaménagement de votre échéancier en réduisant le montant de vos versements ;
   • une remise de dette partielle ou un regroupement de vos crédits

Prenez les devants !

Lorsqu’un évènement, survenu ou à venir, risque de vous mettre en difficulté financière, contactez dès que possible votre banque. Cette dernière pourrait vous proposer des solutions afin d’éviter un impayé ou encore la déchéance du terme.